7 kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ, kinh doanh căn hộ 2025

Đầu tư bất động sản cho thuê luôn là lựa chọn hấp dẫn, nhưng để sinh lời hiệu quả, bạn cần nắm vững kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ, kinh doanh căn hộ thực tế. Không chỉ đơn giản là mua và cho thuê, việc vận hành căn hộ dịch vụ đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng từ vị trí, trang thiết bị, đến quản lý khách thuê. Một kế hoạch chuẩn và chiến lược phù hợp sẽ giúp hạn chế rủi ro, tối ưu hóa lợi nhuận.

Bài viết này chia sẻ những kinh nghiệm kinh doanh căn hộ dịch vụ hiệu quả, từ việc chọn vị trí đúng phân khúc, đầu tư nội thất hợp lý đến quản lý vận hành bằng phần mềm chuyên nghiệp. Ngoài ra, bạn sẽ hiểu rõ hơn các rủi ro thường gặp và cách hạn chế tổn thất khi kinh doanh. Hãy cùng Quản Lý Tài Sản đọc tiếp ngay sau đây nhé!

7 kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ, kinh doanh căn hộ 2025

1. Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ đầu tiên: Lập kế hoạch kinh doanh căn hộ dịch vụ

Bất kỳ dự án nào muốn vận hành hiệu quả đều cần một bản kế hoạch rõ ràng ngay từ đầu. Trước khi bắt đầu, bạn nên xác định rõ mục tiêu, khả năng tài chính và mô hình khai thác phù hợp.

• Chọn mô hình kinh doanh: Quyết định giữa cho thuê ngắn hạn (phù hợp khách du lịch, chuyên gia công tác) hoặc cho thuê dài hạn (ổn định hơn, dành cho người đi làm, gia đình nhỏ). Mỗi mô hình sẽ ảnh hưởng đến thiết kế, giá thuê và cách quản lý.
• Xác định quy mô đầu tư: Cân nhắc giữa nguồn vốn, vị trí và năng lực quản lý thực tế để tránh đầu tư dàn trải, khó vận hành.
• Đặt mục tiêu lợi nhuận và kế hoạch hoàn vốn: Xác định rõ mức lợi nhuận mong muốn và thời gian hoàn vốn giúp bạn chủ động theo dõi hiệu quả đầu tư.

Lên kế hoạch cho thuê căn hộ dịch vụ thật rõ ràng và thực tế

2. Lựa chọn vị trí dựa trên phân khúc khách hàng mục tiêu

Một trong những kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ quan trọng nhất là chọn vị trí đúng với nhóm khách hàng bạn muốn hướng tới. Trước khi đầu tư, hãy xác định rõ khách hàng bạn muốn hướng đến là ai: chuyên gia nước ngoài, nhân viên văn phòng, khách du lịch hay sinh viên.

Mỗi nhóm khách có thói quen và khả năng chi trả khác nhau, nên vị trí phải phù hợp với nhu cầu của họ:

• Gần khu công nghiệp, trung tâm thương mại hoặc tòa văn phòng nếu hướng đến chuyên gia, nhân viên văn phòng.
• Gần trường đại học hoặc trạm xe buýt nếu phục vụ sinh viên.
• Khu vực trung tâm, thuận tiện di chuyển nếu khai thác khách du lịch.

Chọn đúng vị trí giúp căn hộ dễ lấp đầy, giảm chi phí quảng bá và tăng lợi nhuận ổn định.

Lựa chọn vị trí cho thuê tương ứng với khách thuê mục tiêu

3. Trang bị đầy đủ nội thất và tiện ích – Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ cần biết

Khách hàng chọn căn hộ dịch vụ vì họ muốn một trải nghiệm “xách vali vào ở”. Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ là phải cung cấp một giải pháp sống hoàn chỉnh, không phải chỉ là một căn phòng trống. Các hạng mục tối thiểu phải có:

• Trang bị cơ bản: Giường, tủ, bàn ghế, điều hòa, tủ lạnh, máy giặt, bếp nhỏ…
• Tiện ích mở rộng: Bãi xe, khu giặt sấy, khu sinh hoạt chung, dịch vụ dọn phòng định kỳ.
• Chất lượng & thẩm mỹ: Nội thất nên đồng bộ, gọn gàng, sạch sẽ, không cần quá đắt tiền nhưng phải tạo cảm giác “ở được ngay”.

Một căn hộ được đầu tư chỉn chu sẽ khiến khách thuê hài lòng, gắn bó lâu hơn và tự giới thiệu thêm khách mới cho bạn.

4. Lập kế hoạch tài chính chi tiết, dự trù cả chi phí vận hành

Nhiều nhà đầu tư mới chỉ tính chi phí mua hoặc xây, nhưng quên phần vận hành, đây là sai lầm lớn. Khi lập kế hoạch, hãy tính đầy đủ:

• Chi phí đầu tư ban đầu: Xây dựng, nội thất, giấy tờ pháp lý.
• Chi phí duy trì: Điện, nước, internet, bảo trì, nhân sự, dọn dẹp, hoạt động marketing.
• Quỹ dự phòng: Tối thiểu 10 – 15% tổng vốn để xử lý tình huống phát sinh.

Song song, cần xác định rõ giá thuê trung bình và thời gian hoàn vốn. Quản lý tài chính chặt chẽ giúp dòng tiền ổn định và giảm áp lực nợ trong dài hạn.

Phân bố các khoản tiền đầu tư thật chi tiết và luôn có khoản dự trù

5. Đầu tư vào những hạng mục quan trọng nhất – Kinh nghiệm làm căn hộ dịch vụ tối ưu

Một kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ quan trọng nữa là không phải cứ chi nhiều tiền mới hiệu quả, mà là đầu tư đúng chỗ. Hãy ưu tiên cho những yếu tố khách thuê quan tâm nhất:

• Tập trung vào giá trị thật: Hệ thống điện nước ổn định, internet mạnh, nội thất bền và dễ vệ sinh.
• Không gian sống thoải mái: Thiết kế sáng sủa, thông thoáng, vệ sinh sạch sẽ.
• Tiện ích thiết yếu: Bãi xe rộng, an ninh tốt, dịch vụ bảo trì định kỳ.

Đầu tư thông minh nghĩa là biết phân bổ ngân sách hợp lý để mỗi đồng chi ra đều tạo giá trị lâu dài cho căn hộ.

6. Sử dụng phần mềm chuyên nghiệp để quản lý căn hộ dịch vụ

Khi quy mô căn hộ dịch vụ ngày càng mở rộng, việc quản lý thủ công dễ dẫn đến sai sót và tốn thời gian. Theo kinh nghiệm kinh doanh căn hộ dịch vụ thực tế, việc áp dụng phần mềm quản lý là bước quan trọng giúp tối ưu vận hành và tiết kiệm chi phí.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các phần mềm như Mona House, Lozido, Smart Motel, Resident, iTro… để quản lý hợp đồng, hóa đơn, lịch thanh toán và tình trạng phòng một cách tập trung.

Trong số đó, phần mềm Quản Lý Tài Sản là một giải pháp đáng cân nhắc với những tính năng quản lý căn hộ vượt trội từ quy mô nhỏ đến lớn như:

• Tự động cập nhật, tính toán điện nước và các khoản phụ thu chính xác, chấm dứt hoàn toàn sai sót thủ công.
• Tạo và gửi hóa đơn hàng loạt cho người thuê qua Zalo hoặc Email, hỗ trợ thanh toán QR code nhanh chóng, tiện lợi.
• Hệ thống báo cáo thu – chi, công nợ minh bạch, hiển thị chi tiết theo từng phòng hoặc căn hộ.
• Ký hợp đồng trực tiếp ngay trên phần mềm, lưu trữ an toàn và dễ dàng tra cứu bất cứ lúc nào.

Nếu bạn muốn quản lý căn hộ hiệu quả hơn, hãy nhắn tin ngay cho chúng tôi qua Zalo https://zalo.me/truongtienqlts để được các chuyên gia tư vấn chi tiết và tải ứng dụng:

• Dành cho Android tại đây
• Dành cho IOS tại đây

Không gian làm việc, quản lý tối giản và hiện đại của phần mềm Quản Lý Tài Sản

7. Tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý về cho thuê căn hộ dịch vụ

Dù có nhiều kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ, bạn vẫn cần nắm vững khía cạnh pháp lý để đảm bảo hoạt động hợp pháp. Chủ đầu tư nên:

• Đăng ký kinh doanh, kê khai thuế và khai báo tạm trú cho khách thuê.
• Đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, an toàn và môi trường.
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, giấy phép xây dựng và hợp đồng rõ ràng.

Tuân thủ đúng quy định không chỉ tránh rủi ro pháp lý mà còn giúp bạn tạo dựng uy tín, giữ chân khách thuê lâu dài.

Thực hiện đúng các quy định và thủ tục pháp lý khi cho thuê căn hộ dịch vụ

Đầu tư căn hộ dịch vụ có những rủi ro gì và cách phòng tránh ra sao?

Từ kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ thực tế, có 3 nhóm rủi ro phổ biến nhất mà bạn cần lưu ý để tránh “sai một ly, đi một dặm”.

1. Rủi ro pháp lý

• Hoạt động cho thuê bị đình chỉ hoặc xử phạt do chưa hoàn thiện hồ sơ PCCC, ANTT, hoặc không thực hiện đăng ký tạm trú cho khách.
• Phòng tránh: Theo kinh nghiệm làm căn hộ dịch vụ, chủ đầu tư nên hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý trước khi đưa căn hộ vào khai thác. Điều này giúp hoạt động kinh doanh ổn định, tránh rủi ro và xây dựng uy tín lâu dài.

2. Rủi ro vận hành, chi phí thực tế vượt xa dự tính

• Các khoản chi phí như dọn dẹp, bảo trì, điện nước… phát sinh nhiều hơn kế hoạch, khiến lợi nhuận sụt giảm.
• Phòng tránh: Lập kế hoạch tài chính rõ ràng và dùng phần mềm quản lý như Quản Lý Tài Sản để theo dõi chi phí, doanh thu, hợp đồng, bảo trì chính xác – một kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ đáng cân nhắc giúp vận hành hiệu quả.

3. Rủi ro thị trường

• Căn hộ đầu tư lớn nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt trong mùa thấp điểm hoặc khi khu vực có nhiều đối thủ cạnh tranh.
• Phòng tránh: Từ kinh nghiệm làm căn hộ dịch vụ thực tế, chọn đúng vị trí và đảm bảo nội thất tiện nghi, dịch vụ ổn định sẽ giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy phòng và dòng tiền bền vững.

Những rủi ro cần tránh khi đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê

Câu hỏi thường gặp

Đầu tư căn hộ dịch vụ khác gì với cho thuê Airbnb bình thường?

Làm căn hộ dịch vụ hướng đến mô hình vận hành ổn định, phục vụ khách thuê dài hạn như chuyên gia, nhân viên công tác hoặc người làm việc xa nhà. Ngược lại, Airbnb chủ yếu đón khách du lịch ngắn ngày, lượng khách thay đổi thường xuyên và đòi hỏi đầu tư nhiều hơn vào hình ảnh, dịch vụ và trải nghiệm lưu trú.

Khách làm hỏng đồ đạc trong phòng thì phải làm sao?

Trước tiên, cần quy định rõ trách nhiệm bồi thường trong hợp đồng thuê để làm căn cứ xử lý khi có sự cố. Khi phát hiện hư hại, bạn nên lập biên bản, chụp ảnh hiện trạng và trao đổi trực tiếp với khách để thống nhất phương án đền bù.

Kinh doanh căn hộ dịch vụ phải đóng những loại thuế gì?

Chủ đầu tư cần nộp thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập cá nhân hoặc doanh nghiệp tùy quy mô kinh doanh.

Hy vọng 7 kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ, kinh doanh căn hộ trên đã mang đến cho bạn một định hướng rõ ràng. Nếu bạn muốn ứng dụng phần mềm Quản Lý Tài Sản vào quy trình quản lý hiệu quả và tối ưu lợi nhuận, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Zalo https://zalo.me/truongtienqlts để được tư vấn chi tiết và lựa chọn giải pháp phù hợp nhé!