Bạn đang muốn bước chân vào thị trường bất động sản cho thuê nhưng chưa đủ vốn để mua nhà? Đừng lo, những chia sẻ về cách thuê nhà cho thuê lại thực tế sau sẽ giúp bạn hiểu rõ bức tranh toàn cảnh của mô hình kinh doanh “vốn mỏng lời dày” này mà không cần phải tự mày mò hay gặp những sai lầm không đáng có.
Bài viết sẽ làm rõ cách thuê nhà cho thuê lại chi tiết từ những thứ cần chuẩn bị, quá trình tìm được căn nhà ưng ý, bí quyết “deal” giá với chủ nhà, cho đến kỹ năng quản lý vận hành để lấp đầy phòng nhanh chóng. Hãy cùng Quản Lý Tài Sản trang bị những kiến thức nền tảng vững chắc nhất trước khi bạn xuống tiền đầu tư nhé!
Chia sẻ cách thuê nhà cho thuê lại an toàn, đúng pháp luật
Nội dung chính
Cần chuẩn bị những gì trước khi thuê nhà rồi cho thuê lại?
Khi áp dụng cách thuê nhà cho thuê lại, để tránh tình trạng bỏ tiền ra mà “mắc kẹt” không thu hồi được vốn, bạn cần chuẩn bị kỹ 3 yếu tố thực tế sau:
- Chuẩn bị nguồn vốn đầy đủ:
- Tiền cọc cho chủ nhà (thường 1 – 2 tháng).
- Tiền thanh toán kỳ đầu (phổ biến là 3 tháng/lần).
- Chi phí sửa chữa và trang bị nội thất khoảng 10 – 15 triệu/phòng nếu làm căn hộ dịch vụ, hoặc 2 – 3 triệu/phòng với mô hình phòng trọ.
Điều quan trọng nhất: Phải có khoản dự phòng để duy trì tiền nhà trong vài tháng đầu khi bạn chưa lấp đầy phòng. Đây là “phao cứu sinh” giúp việc kinh doanh thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại không bị ngắt quãng dòng tiền.
- Khảo sát khu vực: Hãy đi xem thực tế quanh khu đó xem giá phòng đang cho thuê là bao nhiêu, đối tượng thuê là ai (sinh viên hay người đi làm). Nếu khu vực toàn công nhân mà bạn đầu tư nội thất quá xịn để cho thuê giá cao thì chắc chắn sẽ thất bại.
- Tìm sẵn thợ: Lưu số điện thoại của thợ sửa điện, nước, thợ khóa ở gần khu vực đó nhất. Khi có sự cố, bạn cần họ có mặt ngay để khách thuê không phàn nàn.
Cần chuẩn bị nguồn vốn đủ chắc để bắt đầu cho thuê nhà
Cách thuê nhà cho thuê lại đúng quy định pháp luật (7 bước)
Bước 1: Tìm nhà nguyên căn
Không phải nhà mới đẹp luôn mang lợi nhuận cao. Giá thuê cao đồng nghĩa biên lợi nhuận hẹp. Cách thuê nhà cho thuê lại tối ưu là chịu khó chạy vào hẻm hóc, tìm những căn “xấu mã nhưng chắc cốt” – tường cũ, nội thất lộn xộn nhưng kết cấu tường, cột, sàn còn chắc chắn. Đây thường là cơ hội tốt để bạn ép giá thuê thấp, sau đó cải tạo nhẹ, sắp xếp hợp lý và nâng giá trị căn nhà.
Hãy tìm nhà theo tiêu chí cụ thể:
- Vị trí: Cách các trường đại học hoặc tòa nhà văn phòng không quá 3km.
- Kết cấu: Ưu tiên nhà có nhiều phòng ngủ (từ 4 phòng trở lên) và phải có chỗ để xe chứa được số xe bằng số phòng x 2 (Ví dụ 5 phòng phải để được 10 xe máy).
- Giá thuê: Tính nhẩm nhanh, lấy [Giá thuê nguyên căn] chia cho [Số phòng] + [1 triệu tiền điện nước/dịch vụ]. Nếu con số này thấp hơn giá thị trường 30%, căn đó đáng để xem.
Tìm nhà cho thuê cách các trường đại học hoặc tòa nhà văn phòng không quá xa
Bước 2: Đến xem và kiểm tra nhà
Đừng chỉ nhìn lướt qua, hãy tập trung kiểm tra kỹ 3 điểm quan trọng sau khi bước đầu áp dụng cách thuê nhà cho thuê lại để tránh rủi ro:
- Công tơ điện: Mở tủ điện xem nhà đã có công tơ riêng cho từng tầng hoặc từng phòng chưa. Nếu chưa, bạn cần tính chi phí lắp công tơ điện tử khoảng 300,000đ – 500,000đ/cái, cộng thêm công thợ đi dây. Đây là khoản đầu tư bắt buộc để quản lý tiền điện minh bạch và hợp pháp.
- Nhà vệ sinh: Xả nước bồn cầu và mở vòi sen ở tầng cao nhất cùng lúc. Nếu nước chảy yếu hoặc rỉ rỉ, khách thuê sẽ rất dễ bỏ đi chỉ sau vài ngày.
- Tường và trần: Dùng chìa khóa hoặc vật cứng nhẹ cạo lớp sơn chân tường. Nếu bong ra mảng vữa ẩm ướt, nhà đang bị thấm nặng. Trường hợp này tuyệt đối không nên thuê vì chi phí sửa chữa sẽ rất cao.
Đánh giá tình trạng căn nhà thật kỹ
Bước 3: Thoả thuận với chủ nhà
Một trong những cách thuê nhà rồi cho thuê lại hiệu quả ngay từ những bước đầu là thẳng thắn với chủ nhà rằng: “Tôi thuê để cho thuê lại”, nhưng đồng thời tạo niềm tin bằng các cam kết rõ ràng:
- Giữ gìn và cải tạo nhà: Bạn cam kết dọn dẹp, bảo trì, sơn sửa, thậm chí nâng cấp nhẹ, đảm bảo nhà còn đẹp hơn lúc nhận. Điều này khiến chủ nhà thấy nhà không chỉ được giữ gìn mà còn tăng giá trị.
- Quản lý khách thuê nghiêm túc: Khách thuê sẽ được đăng ký tạm trú đầy đủ, tuân thủ quy định pháp luật, không gây ra tệ nạn như cờ bạc, ma túy, ồn ào hay làm phiền hàng xóm. Đây là điểm mà nhiều chủ nhà lo ngại, nên nếu bạn chứng minh được sẽ quản lý nghiêm, họ sẽ dễ đồng ý hơn.
- Thanh toán linh hoạt: Nếu bạn đề xuất thanh toán dài hạn (3 – 6 tháng/lần), bạn có thể thương lượng giảm giá thuê 5 – 10%. Chủ nhà sẽ thấy lợi ích trực tiếp và sẵn sàng ký hợp đồng lâu dài.
Thoả thuận với chủ nhà thật rõ ràng về vấn đề cho thuê lại
Bước 4: Thương lượng giá và ký hợp đồng
Trong hợp đồng thuê (thường ký 3 – 5 năm), bạn bắt buộc phải có các dòng sau đây:
- Điều khoản mục đích thuê: “Bên A đồng ý cho bên B được phép cho bên thứ 3 thuê lại để ở”. (Thiếu câu này, chủ nhà có thể kiện và đuổi bạn ra bất cứ lúc nào).
- Thời gian sửa chữa: “Bên A hỗ trợ bên B 15 – 30 ngày đầu tiên không tính tiền thuê để sửa chữa, dọn dẹp”.
- Giá thuê ổn định: “Giá thuê cố định trong 2 năm đầu. Năm thứ 3 tăng không quá 10%”.
- Phạt phá hợp đồng: “Nếu bên A lấy lại nhà trước thời hạn, phải bồi thường cho bên B: Tiền cọc + Khoản tiền phạt tương đương tiền cọc + Chi phí bên B đã đầu tư sửa chữa (tính theo khấu hao thực tế)”.
Bước 5: Sửa chữa và mua sắm đồ đạc
Khi chuẩn bị nhà cho khách thuê, hãy tập trung vào những gì thực sự cần thiết, tránh làm theo sở thích cá nhân. Đây là một trong những cách thuê nhà cho thuê lại giúp tiết kiệm chi phí nhưng vẫn nâng cao giá trị căn nhà.
- Sơn nhà: Chọn sơn trắng loại thùng lớn (18L) giá hợp lý, sơn lại toàn bộ tường để căn nhà sáng sủa, cảm giác rộng rãi và sạch sẽ.
- Nội thất: Ưu tiên giường sắt hoặc gỗ công nghiệp, giá khoảng 1,2 – 1,5 triệu/cái, kèm theo tủ quần áo lắp ghép và rèm cửa sổ. Chỉ mua những món cần thiết cho sinh hoạt của khách, không mua đồ quá đắt hoặc theo sở thích cá nhân.
- An ninh: Thay khóa cổng bằng khóa vân tay (giá khoảng 3 – 5 triệu). Đây là điểm cộng lớn giúp khách yên tâm, không lo quên chìa khóa, đồng thời làm tăng khả năng chốt phòng nhanh chóng.
- Chi tiết bổ sung: Nếu nhà có ban công hoặc cửa sổ, có thể thêm màn che, thanh treo quần áo; nếu tầng cao, kiểm tra tay vịn cầu thang chắc chắn. Những chi tiết nhỏ này giúp khách cảm thấy tiện nghi, tăng giá thuê mà chi phí thấp.
Sửa chữa và mua sắm đồ trang trí nhà cho thuê
Bước 6: Đăng tin tìm khách thuê
Để tìm khách nhanh và hiệu quả, ngoài việc chuẩn bị nhà đẹp, bạn cần biết cách đăng tin cho thuê nhà hiệu quả và tận dụng các kênh đăng phổ biến.
- Chụp ảnh: Mở hết cửa, bật đèn đầy đủ và chụp từ góc rộng nhất để khách thấy toàn bộ không gian. Nhớ chụp nhà vệ sinh, bếp và khu vực để xe – những chi tiết mà khách thường quan tâm.
- Nội dung bài đăng: Ghi rõ địa chỉ, giá thuê, cách tính điện nước (Ví dụ: Điện 3,500đ/số, Nước 100,000đ/người), tiện ích đi kèm. Tin đăng chi tiết, rõ ràng sẽ giúp khách nắm thông tin nhanh và giảm câu hỏi thừa.
- Đăng tin: Hãy đăng trên các trang đăng tin cho thuê nhà miễn phí như Chợ tốt, nhóm Marketplace Facebook, cộng đồng sinh viên hoặc bảng thông báo gần trường học, văn phòng. Kết hợp nhiều kênh sẽ giúp tin của bạn tiếp cận đúng đối tượng, tăng khả năng chốt khách nhanh.
Đăng tin tìm khách thuê trên các nền tảng mạng xã hội
Bước 7: Quản lý cho thuê hàng tháng
Khi khách vào ở, hãy thực hiện các bước cơ bản để quản lý dễ dàng và tránh rủi ro:
- Thu tiền cọc và lưu giấy tờ: Thu trước 1 tháng cọc + 1 tháng tiền nhà. Đồng thời giữ bản photo CCCD hoặc ảnh chụp để làm thủ tục đăng ký tạm trú và đảm bảo quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.
- Quy định thanh toán hàng tháng: Ghi rõ trong hợp đồng rằng khách phải đóng tiền từ ngày 1 đến ngày 5 mỗi tháng. Nếu trễ hạn, áp dụng phạt 50,000 – 100,000đ. Quy định này vừa tạo kỷ luật, vừa giúp bạn đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Theo dõi và nhắc nhở: Gửi thông báo nhắc trước ngày 5. Nếu khách gặp sự cố, bạn vẫn có thời gian xử lý mà không ảnh hưởng đến thu nhập hàng tháng.
Sau khi hiểu rõ cách thuê nhà cho thuê lại hiệu quả. Dưới đây là những lưu ý đắt giá mà bạn tuyệt đối không được bỏ qua.
Lên kế hoạch quản lý cho thuê hàng tháng hiệu quả
Cần chú ý những gì khi thuê nhà cho thuê lại?
Để hoạt động cho thuê bền vững, bạn không chỉ cần biết cách thuê nhà cho thuê lại theo đúng quy trình, mà còn phải nắm rõ những lưu ý sống còn dưới đây. Đây đều là kinh nghiệm “mất tiền mới sáng mắt ra”, nên càng hiểu kỹ bao nhiêu, bạn càng hạn chế rủi ro bấy nhiêu.
- Tính lợi nhuận thực tế: Nhiều người mới vào nghề thường tính toán lợi nhuận dựa trên giả định “lúc nào phòng cũng đầy”. Nhưng thực tế sẽ luôn có những tháng:
- Khách chuyển việc
- Sinh viên nghỉ Tết hoặc nghỉ hè
- Khách báo trả phòng mà bạn không kịp xoay người mới
Vì vậy, hãy luôn lấy mốc 80 – 90% phòng có khách để tính toán dòng tiền. Khoảng trống 10 – 20% là “vùng đệm” giúp bạn không bị âm tiền trong những tháng xấu.
- Chọn khách kỹ ngay từ đầu: Hãy tránh những khách không có giấy tờ rõ ràng, ở quá đông người hoặc có dấu hiệu gây rối. Một khách ở bừa bộn cũng có thể làm những khách tốt chuyển đi.
- An toàn PCCC: Sau nhiều vụ việc đáng tiếc, quy định phòng cháy chữa cháy nhà trọ, nhà cho thuê đang rất gắt gao. Hãy trang bị bình chữa cháy ở mỗi tầng, thang dây thoát hiểm. Đây là khoản đầu tư bắt buộc để bảo vệ tính mạng khách hàng và tài sản của chính bạn.
Một số lưu ý trong quá trình thuê nhà rồi cho thuê lại
Để gạt bỏ nỗi lo quản lý thủ công và nâng cấp cách thuê nhà cho thuê lại trở nên chuyên nghiệp, nhàn hạ hơn, bạn hãy tham khảo ngay giải pháp công nghệ dưới đây nhé!
Giải pháp quản lý nhiều nhà cho thuê chuyên nghiệp, hiệu quả
Thay vì cặm cụi cộng sổ sách, bạn có thể sử dụng phần mềm Quản Lý Tài Sản trên điện thoại, giúp quản lý dễ dàng và chính xác với các tính năng quản lý nhà cho thuê vượt trội như:
- Tính tiền tự động: Bạn chỉ cần nhập số điện, nước mới, phần mềm sẽ tự trừ số cũ, nhân đơn giá và tính ra tổng tiền chính xác tuyệt đối. Không còn cảnh ngồi tính nhẩm, nhầm số hay quên phòng.
- Gửi hóa đơn qua Zalo trong một chạm: Hóa đơn được gửi thẳng đến khách chỉ với một nút bấm. Không cần viết giấy hay nhắn tin riêng lẻ từng người, vừa nhanh vừa chuyên nghiệp.
- Nhắc nợ tự động: Khi đến kỳ thu tiền, app sẽ nhắc khách đóng tiền đúng hạn. Bạn không phải ngại gọi điện hay nhắn tin, vẫn đảm bảo thu đủ tiền hàng tháng.
- Quản lý từ xa mọi lúc, mọi nơi: Dù đang đi cà phê hay đi du lịch, mở điện thoại là biết ngay: tháng này lãi bao nhiêu, ai chưa đóng tiền, phòng nào đang trống, chi phí ra sao. Không cần ở nhà vẫn nắm toàn bộ hoạt động.
Đừng để việc quản lý nhà cho thuê làm bạn mệt mỏi. Liên hệ ngay với chúng tôi qua Zalo https://zalo.me/truongtienqlts và tải phần mềm trên các nền tảng:
Tạo hoá đơn chuyên nghiệp trên phần mềm Quản Lý Tài Sản
Câu hỏi thường gặp
Với vốn dưới 100 triệu, có cách thuê nhà cho thuê lại nào hiệu quả không?
Có. Với số vốn này, cách thuê nhà rồi cho thuê lại hiệu quả nhất là tập trung vào phân khúc “nhà trọ bình dân” hoặc nhà cũ trong ngõ. Bạn hãy tìm những căn nhà có giá thuê thấp, thương lượng với chủ nhà cho thanh toán 2 – 3 tháng/lần (thay vì 6 tháng) để giảm áp lực vốn ban đầu. Sau đó, dùng phần vốn còn lại để sơn sửa nhẹ nhàng (vệ sinh, thay bóng đèn, sơn tường) là có thể đón khách ngay.
Những loại thuế nào phải đóng khi kinh doanh nhà cho thuê?
Nghĩa vụ thuế phụ thuộc vào doanh thu của bạn:
- Doanh thu dưới 100 triệu/năm: Được miễn thuế hoàn toàn.
- Doanh thu trên 100 triệu/năm: Bạn phải đóng 3 loại thuế gồm lệ phí môn bài (300,000đ – 1,000,000đ/năm), Thuế giá trị gia tăng (5% doanh thu) và Thuế thu nhập cá nhân (5% doanh thu).
Nếu chủ nhà đòi lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng thì tôi có được đền bù không?
Có, nhưng điều này phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng bạn đã ký. Cách thuê nhà cho thuê lại an toàn và bảo vệ quyền lợi nhất là trong hợp đồng bắt buộc phải có điều khoản phạt vi phạm. Thông thường, chủ nhà sẽ phải trả lại tiền cọc + đền bù một khoản bằng tiền cọc + hoàn trả chi phí sửa chữa/cải tạo mà bạn đã bỏ ra (tính theo khấu hao thực tế).
Hy vọng những chia sẻ cách thuê nhà cho thuê lại chi tiết trên đây đã giúp bạn hình dung rõ ràng lộ trình để tạo ra dòng tiền thụ động từ bất động sản cho thuê. Cơ hội luôn dành cho người biết nắm bắt và chuẩn bị kỹ lưỡng. Khi triển khai mô hình này, để mọi việc vận hành trơn tru mà không phải canh cánh 24/7, phần mềm Quản Lý Tài Sản sẽ là trợ thủ đắc lực. Liên hệ với chúng tôi qua Zalo https://zalo.me/truongtienqlts để được tư vấn giải pháp phù hợp nhé!
