Quy định về cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam 2026

Sự khác biệt giữa cho người trong nước thuê và cho người nước ngoài thuê chủ yếu nằm ở việc pháp luật quy định chặt chẽ hơn đối với khách thuê là người nước ngoài. Vì vậy, việc nắm rõ quy định về cho người nước ngoài thuê nhà theo luật Việt Nam là điều mà bất kỳ chủ nhà hay nhà đầu tư nào cũng cần chuẩn bị trước khi triển khai. Điều này giúp bạn tránh sai sót và nâng cao mức độ an toàn khi cho thuê.

Trong bài viết, bạn sẽ được cung cấp toàn bộ kiến thức quan trọng: điều kiện – trách nhiệm của chủ nhà, yêu cầu pháp lý đối với người nước ngoài, thủ tục khai báo, nghĩa vụ thuế, những vi phạm thường gặp và lưu ý quan trọng khi ký kết hợp đồng. Hãy cùng Quản Lý Tài Sản đi qua từng phần để bạn tự tin hơn khi khai thác nhóm khách thuê tiềm năng này nhé!

Quy định về cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam 2026

Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà theo quy định pháp luật

Để một giao dịch thuê nhà diễn ra suôn sẻ và hợp pháp, pháp luật Việt Nam quy định rạch ròi các điều kiện ràng buộc cho cả hai phía: người có nhà (Bên A) và khách thuê (Bên B). Dưới đây là những yêu cầu cốt lõi bạn cần nắm:

Quy định về cho người nước ngoài thuê nhà – Đối với chủ nhà

Căn cứ Điều 160 và Điều 161 Luật Nhà ở 2023 và các quy định liên quan, để “đường đường chính chính” cho người nước ngoài thuê nhà, bạn cần đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

Tư cách chủ sở hữu: Bạn phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà hoặc người được ủy quyền hợp pháp để thực hiện giao dịch cho thuê.

Tình trạng pháp lý của căn nhà:

• Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, hoặc đang bị kê biên để thi hành án.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước.

Chất lượng nhà ở: Nhà phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho người thuê, có hệ thống điện, nước, vệ sinh và môi trường bảo đảm.

Đăng ký ngành nghề: Nếu hoạt động cho thuê nhà của bạn mang tính kinh doanh thường xuyên, bạn cần thực hiện đăng ký kinh doanh phù hợp (hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp) và kê khai, nộp thuế theo quy định. Trường hợp chỉ cho thuê quy mô nhỏ, lẻ tẻ, pháp luật hiện hành cho phép không bắt buộc thành lập doanh nghiệp bất động sản, nhưng bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ

An ninh trật tự: Đây là điểm chủ nhà hay quên nhất. Bạn cần làm thủ tục khai báo và đảm bảo các điều kiện về an ninh, trật tự với cơ quan công an địa phương.

Những quy định về cho thuê nhà đối với chủ đầu tư

Đối với người nước ngoài

Không phải cứ là người nước ngoài thì đều được thuê nhà. Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở 2023, khách thuê cần thỏa mãn:

• Năng lực hành vi dân sự: Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam.
• Giấy tờ nhập cảnh: Theo quy định về cho người nước ngoài thuê nhà, người thuê phải có hộ chiếu (Passport) còn hiệu lực và đặc biệt là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam hợp pháp.
• Tình trạng cư trú: Không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (trừ khi có thỏa thuận khác). Phải có visa hoặc thẻ tạm trú còn hiệu lực tại thời điểm thuê và phù hợp với thời gian dự kiến lưu trú thực tế, để có thể đăng ký tạm trú hợp pháp tại địa chỉ thuê.

Điều kiện người nước ngoài được thuê nhà theo Luật Nhà Ở 2023

Tuy nhiên, việc thỏa mãn điều kiện chỉ là bước khởi đầu. Để khách có thể dọn vào ở hợp pháp và an toàn, bạn cần tiến hành ngay các bước đăng ký hành chính bắt buộc dựa trên quy định về cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam như sau:

Thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam như thế nào?

Hiện nay, các thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà ở đã được số hóa rất nhiều, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, theo các quy định về cho người nước ngoài thuê nhà, quy trình chuẩn vẫn gồm 3 bước bắt buộc sau để đảm bảo :

Bước 1 – Ký kết hợp đồng thuê nhà

Hai bên tiến hành ký hợp đồng thuê. Lưu ý, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng (trừ khi các bên có nhu cầu) theo Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, với khách nước ngoài, Quản Lý Tài Sản khuyên bạn nên lập hợp đồng cho thuê nhà tiếng Anh (Việt – Anh) và công chứng để đảm bảo tính pháp lý cao nhất khi có tranh chấp.

Bước 2 – Đăng ký tạm trú (Bắt buộc & Quan trọng nhất)

Chủ nhà có trách nhiệm khai báo tạm trú cho khách thuê nước ngoài theo đúng quy định về cho người nước ngoài thuê nhà như sau:

• Thời hạn: Trong vòng 12 giờ kể từ khi khách đến ở (hoặc 24 giờ đối với vùng sâu, vùng xa).
• Cách thức: Chủ nhà có thể khai báo tạm trú cho khách nước ngoài theo hai cách: (1) Ghi thông tin vào phiếu khai báo tạm trú và nộp trực tiếp tại Công an xã/phường hoặc đồn trạm Công an nơi có nhà cho thuê, hoặc (2) Khai báo trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công Bộ Công an. Khai báo trực tuyến là cách nhanh và tiện lợi nhất.

Trang chủ Cổng Dịch vụ Bộ Công An

Bước 3 – Đăng ký mã số thuế & kê khai thuế

Theo quy định về cho người nước ngoài thuê nhà, nếu hoạt động cho thuê nhà mang tính kinh doanh (thường xuyên, có lợi nhuận), chủ nhà bắt buộc phải đăng ký mã số thuế và kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế. Các giấy tờ cần mang: Hợp đồng thuê nhà, CMND/CCCD, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Từ 1/7/2025, thủ tục này được rút gọn và tự động cập nhật nếu đã kê khai căn cước công dân.

Cần đăng ký mã số thuế và kê khai nộp thuế tại Chi cục Thuế

Cho người nước ngoài thuê nhà có phải nộp thuế không?

CÓ, nhưng phụ thuộc vào doanh thu hàng năm của bạn. Quy định thuế áp dụng cho cá nhân cho thuê tài sản như sau:

Doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống

• Bạn không phải nộp thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).
• Tuy nhiên, bạn vẫn nên thực hiện kê khai để cơ quan thuế nắm thông tin quản lý.

Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm: Bạn phải nộp đầy đủ 3 loại thuế phí:

• Lệ phí môn bài: Dựa trên doanh thu (ví dụ: doanh thu trên 500 triệu/năm nộp 1 triệu đồng; từ 300 – 500 triệu nộp 500,000 đồng; từ 100 – 300 triệu nộp 300,000 đồng).
• Thuế GTGT: 5% x Doanh thu.
• Thuế TNCN: 5% x Doanh thu.
• Tổng cộng: Bạn sẽ mất khoảng 10% doanh thu cho thuế GTGT và TNCN, cộng thêm lệ phí môn bài hàng năm.

Các khoản thuế sẽ phụ thuộc vào doanh thu hàng năm của bạn

Các vi phạm phổ biến chủ nhà thường mắc phải khi cho người nước ngoài thuê nhà

Dù quy định về cho người nước ngoài thuê nhà đã rõ ràng, nhưng nhiều chủ nhà vẫn mắc lỗi, dẫn đến phạt nặng từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng. Dưới đây là 4 sai lầm phổ biến nhất:

• Quên đăng ký tạm trú: Chủ nhà phải khai báo người nước ngoài thuê nhà trong 12 giờ (24 giờ vùng sâu). Phạt 15 – 20 triệu đồng/cơ sở theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP.​
• Chỉ ký hợp đồng tiếng Anh: Giao dịch tại Việt Nam bắt buộc tiếng Việt (hoặc song ngữ). Hợp đồng thuần tiếng Anh có thể vô hiệu khi tranh chấp. Phạt 3 – 10 triệu đồng nếu không lập văn bản theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.​
• Niêm yết/thu tiền USD: Theo quy định về cho người nước ngoài thuê nhà, cấm tuyệt đối quảng cáo, thanh toán ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam (Luật Quản lý ngoại hối). Phải quy đổi VND trên hợp đồng & hóa đơn.
• Trốn thuế: Kê khai sai doanh thu cho thuê nhà người nước ngoài. Nếu bị cơ quan thuế rà soát, bạn sẽ phải chịu các mức phạt chậm kê khai thuế cho thuê nhà rất cao, cộng thêm lãi suất truy thu và nguy cơ bị xử lý hình sự nếu mức độ vi phạm nghiêm trọng.

Xử phạt nếu không đăng ký tạm trú cho người nước ngoài

Cần lưu ý những gì khi cho người nước ngoài thuê nhà?

Để cho người nước ngoài thuê nhà an toàn và đúng pháp luật, tránh rủi ro bị phạt, chủ nhà cần nắm rõ quy định về cho người nước ngoài thuê nhà và 6 lưu ý quan trọng sau:

• Nhà đủ điều kiện pháp lý: Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng), là nhà riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín, không tranh chấp, đảm bảo an toàn, điện nước đầy đủ, nằm ngoài khu vực an ninh – quốc phòng.
• Hợp đồng rõ ràng, song ngữ: Ký hợp đồng bằng tiếng Việt hoặc song ngữ Việt – Anh, ghi đầy đủ giá thuê (VND), thời hạn, quyền và nghĩa vụ của hai bên. Với hợp đồng từ 6 tháng trở lên, nên công chứng để tránh tranh chấp.
• Đăng ký kinh doanh và thuế: Nếu cho thuê thường xuyên, chủ nhà cần đăng ký hộ kinh doanh, kê khai mã số thuế và nộp thuế theo quy định.
• Khai báo tạm trú kịp thời: Bắt buộc đăng ký tạm trú cho người nước ngoài trong 12 giờ qua Cổng dịch vụ công Công an hoặc trực tiếp tại phường/xã.
• Đảm bảo ANTT & PCCC: Xin giấy xác nhận an ninh trật tự từ Công an quận và giấy chứng nhận phòng cháy chữa cháy từ Cảnh sát PCCC trước khi cho thuê.
• Cấm thu USD và kiểm tra giấy tờ: Chỉ nhận thanh toán bằng VND, kiểm tra hộ chiếu/visa còn hạn của khách, tránh cho thuê tại các khu vực cấm để bảo vệ quyền lợi của chủ nhà.

Một số lưu ý khi cho người nước ngoài thuê nhà

Nên dùng phần mềm nào để quản lý nhà cho người nước ngoài thuê hiệu quả?

Việc vận hành mô hình cho khách nước ngoài thuê thường phức tạp hơn nhiều so với khách nội địa, đặc biệt là rào cản ngôn ngữ và các yêu cầu khắt khe về mặt pháp lý. Chỉ cần quản lý lỏng lẻo, bạn rất dễ vi phạm các quy định về cho người nước ngoài thuê nhà hiện hành mà không hay biết.

Để tiết kiệm thời gian và tập trung vào phát triển kinh doanh, phần mềm Quản Lý Tài Sản chính là công cụ tối ưu với các tính năng quản lý nhà cho thuê tiện lợi. Chỉ với vài thao tác đơn giản, bạn có thể:

• Nhập dữ liệu điện nước, phụ thu, hệ thống tự động tính toán mọi chỉ số chính xác.
• Tạo hóa đơn chuyên nghiệp và gửi hàng loạt qua Zalo hoặc Email.
• Khách thanh toán nhanh chóng bằng mã QR, công nợ được gạch tự động.
• Báo cáo doanh thu minh bạch, chi tiết theo từng tài sản, giúp bạn ra quyết định kinh doanh chính xác hơn.

Trải nghiệm đầy đủ các tính năng, quản lý tài sản hiệu quả ngay hôm nay! Liên hệ với chúng tôi qua Zalo https://zalo.me/truongtienqlts và tải phần mềm:

• Dành cho Android tại đây
• Dành cho iOS tại đây

Tính năng gửi hoá đơn cho khách thuê nhà

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài có bắt buộc công chứng không?

Không bắt buộc. Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà chỉ cần công chứng nếu các bên yêu cầu. Tuy nhiên, nên công chứng (đặc biệt thời hạn ≥6 tháng) để tránh tranh chấp và hỗ trợ thủ tục visa/tạm trú

Thủ tục đăng ký tạm trú cho người nước ngoài thế nào?

Chủ nhà bắt buộc khai báo trong 12 giờ (24 giờ vùng sâu) kể từ khi khách đến. Cách làm:

• Trực tuyến: Cổng dịch vụ công Bộ Công an hoặc Công an tỉnh/thành.
• Trực tiếp: Công an phường/xã nơi nhà thuê. Giấy tờ gồm hộ chiếu/visa khách, hợp đồng thuê, CCCD chủ nhà.

Không khai báo tạm trú cho người nước ngoài thì có bị phạt không?

Có, hành vi này bị xử phạt nghiêm. Theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP, mức phạt hiện nay là 15 – 20 triệu đồng/cơ sở. Từ ngày 15/12/2025, mức phạt sẽ tăng lên và nếu vi phạm nhiều lần, cơ sở cho thuê có thể bị đình chỉ hoạt động cho thuê nhà cho người nước ngoài.

Chủ nhà có được phép thu tiền thuê nhà bằng ngoại tệ không?

Không. Theo Luật Quản lý ngoại hối, việc niêm yết giá, ghi giá hoặc nhận thanh toán bằng ngoại tệ (USD) trên lãnh thổ Việt Nam là bị cấm. Chủ nhà phải lập hợp đồng và hóa đơn thanh toán bằng VND. Hành vi vi phạm có thể bị xử phạt hành chính từ 30 – 50 triệu đồng theo Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP.

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về cho người nước ngoài thuê nhà theo pháp luật hiện hành không chỉ giúp bạn tránh xa các rắc rối pháp lý mà còn là nền tảng để xây dựng uy tín lâu dài với khách quốc tế. Để việc quản lý trở nên dễ dàng, minh bạch và chuyên nghiệp hơn, hãy liên hệ ngay với Quản Lý Tài Sản qua Zalo https://zalo.me/truongtienqlts để được hỗ trợ nhanh chóng nhé!