Kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại từ A – Z

Nhiều người tưởng cứ thuê được nhà giá rẻ rồi ngăn phòng cho thuê lại là có lời ngay, nhưng làm rồi mới thấy phát sinh đủ thứ tiền. Chỉ cần khách vắng vài tháng hay lỡ tay sửa chữa quá đà là coi như làm không công, thậm chí phải bù lỗ. Để tránh mất tiền oan, bạn cần nắm rõ những kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại thực tế: từ cách soi lỗi nhà để ép giá, đến mẹo tìm khách nhanh để lấp đầy phòng ngay khi vừa sửa xong.

Bài viết này sẽ đi thẳng vào các bước kinh doanh nhà cho thuê lại thực tế: từ cách phân bổ vốn, kiểm tra nhà và đàm phán, đến chiến lược cải tạo để nâng giá thuê. Chúng tôi cũng giải quyết trọn vẹn bài toán tìm khách, marketing, tối ưu chi phí quản lý và các thủ tục pháp lý quan trọng. Hãy cùng Quản Lý Tài Sản tìm hiểu cách đầu tư sinh lời từ mô hình cho thuê nhà nhé!

Kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại từ A – Z

1. Đừng rót hết tiền vào một lần

Sai lầm dễ gặp nhất của người mới là có bao nhiêu vốn liếng đều dồn hết vào tiền cọc và tiền thuê nhà đợt đầu. Bạn quên mất rằng: Thuê được nhà chỉ là bước khởi đầu, lấp đầy phòng mới là lúc tiền về.

Kinh nghiệm xương máu khi thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại là hãy chia vốn của bạn theo tỷ lệ 50 – 30 – 20:

• 50% cho chi phí cố định ban đầu (Cọc, thanh toán kỳ đầu).
• 30% cho việc cải tạo, sửa chữa và sắm sửa nội thất (đây là yếu tố quyết định giá cho thuê).
• 20% là quỹ dự phòng rủi ro. Bạn cần dòng tiền này để duy trì hoạt động trong 1 – 3 tháng đầu khi chưa tìm đủ khách, hoặc xử lý các sự cố hỏng hóc bất ngờ. Đừng để mình rơi vào cảnh “cháy túi” ngay khi vừa nhận chìa khóa.

Chia vốn đầu tư theo tỷ lệ 50 – 30 – 20

2. Cách chọn nhà & kiểm tra kết cấu

Khi chọn địa điểm để thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, đừng chỉ chạy theo những vị trí “đắc địa” hay mặt tiền đẹp. Điều quan trọng hơn là nhu cầu thực tế của khách thuê. Một căn nhà nằm trong hẻm nhưng gần trường đại học, khu công nghiệp hoặc cụm văn phòng thường có tỷ lệ lấp đầy cao và chi phí thuê thấp hơn rất nhiều so với nhà mặt phố.

Khi đi xem nhà, đừng để lớp sơn mới hoặc vẻ ngoài sáng sủa đánh lừa. Hãy kiểm tra thật kỹ 3 hạng mục quan trọng nhất – cũng là những thứ có thể khiến bạn tốn hàng chục triệu nếu bỏ sót:

• Hệ thống nước & toilet: Mở vòi nước xem áp lực có mạnh không? Toilet có bị thấm trần hay tắc nghẽn không? Thấm nước là thứ gây tốn kém nhất.
• Hệ thống điện: Dây điện có quá cũ hay chắp vá không? Có chịu tải được máy lạnh, bình nóng lạnh cho tất cả các phòng cùng lúc không?
• Tường và trần: Quan sát kỹ các vết nứt dài hoặc nứt theo hình xương cá – đây thường là dấu hiệu nứt kết cấu. Kiểm tra khu vực góc tường, gầm cầu thang và sát mái xem có mốc hay ẩm không.

Cách thuê nhà cho thuê lại hiệu quả là nếu thấy dấu hiệu nứt kết cấu, tốt nhất nên bỏ qua ngay dù giá thuê có hấp dẫn đến đâu, vì vừa không an toàn vừa không thể cải tạo ổn định lâu dài.

Chọn nhà và kiểm tra kết cấu của nhà thật kỹ

3. Đàm phán dựa trên lợi ích đôi bên

Đàm phán khi đi thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại không phải là cố ép chủ nhà giảm giá bằng mọi cách, mà là tìm ra mức thỏa thuận hợp lý để cả hai bên đều cảm thấy hài lòng và có thể hợp tác lâu dài. Ngay cả khi giá thuê không giảm, bạn vẫn có thể thương lượng những quyền lợi khác có giá trị tương đương, giúp tiết kiệm chi phí và giảm áp lực vốn ban đầu.

• Thời gian ân hạn: Hãy đề nghị chủ nhà hỗ trợ 15 – 30 ngày miễn phí tiền thuê để bạn có thời gian sửa chữa, setup, dọn dẹp và đưa nhà vào hoạt động.
• Quyền cho thuê lại: Đây là điều khoản bắt buộc khi thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, phải ghi rõ trong hợp đồng. Bạn cần được phép cải tạo, chia phòng (nếu có) và cho khách thuê lại một cách hợp pháp.
• Điều khoản đặt cọc: Nên đàm phán để mức cọc chỉ từ 1 – 2 tháng thay vì 3 tháng. Điều này giúp bạn giảm gánh nặng vốn ban đầu và cải thiện dòng tiền.

Hãy khéo léo đàm phán với chủ nhà dựa trên lợi ích đôi bên

4. Ưu tiên ký hợp đồng dài hạn với chủ nhà

Trong mô hình thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại (rent-to-rent), bạn đang sử dụng một khoản vốn khá lớn ngay từ đầu để sửa chữa, cải tạo và trang trí phòng ốc. Khoản đầu tư này chỉ có thể thu hồi thông qua dòng tiền hàng tháng, vì vậy thời gian thuê càng dài thì mức độ an toàn và khả năng sinh lời càng cao.

Nếu hợp đồng quá ngắn, bạn dễ rơi vào tình trạng:

• Chưa kịp hoàn vốn thì chủ nhà đòi lại nhà.
• Vừa ổn định lượng khách thì phải thương lượng lại giá, thậm chí bị tăng giá bất ngờ.
• Mất chi phí dọn dẹp – di dời – sửa chữa lại nơi mới.

Tốt nhất không nên ký hợp đồng dưới 3 năm. Thời hạn lý tưởng để thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại là 5 năm, giúp bạn yên tâm đầu tư và tối ưu hóa lợi nhuận. Khi ký kết, hãy bổ sung điều khoản rõ ràng về mức tăng giá thuê:

• Giữ nguyên giá trong 2 – 3 năm đầu để bạn có thời gian ổn định kinh doanh.
• Từ năm thứ 3 trở đi, nếu có tăng, chỉ trong biên độ 5 – 10% mỗi lần.

Các điều khoản này giúp bạn giảm thiểu rủi ro khi kinh doanh nhà cho thuê lại, tránh bị “ép giá” hoặc bị lấy lại nhà đúng lúc mô hình đang chạy tốt, đồng thời đảm bảo dòng tiền ổn định trong suốt quá trình vận hành.

Ký hợp đồng thuê nhà trong 5 năm là lý tưởng

5. Sửa sang, nâng cấp lại nhà để kiếm thêm lợi nhuận

Một căn nhà cũ kỹ khó có thể cho thuê được giá cao, dẫn đến biên lợi nhuận thấp. Với mô hình thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, tư duy quan trọng nhất là: “Bỏ 1 đồng sửa, thu về 3 đồng lời”. Tuy nhiên, việc cải tạo cần được tính toán thông minh để tối ưu chi phí mà vẫn nâng giá trị căn nhà.

• Tập trung vào thẩm mỹ: Các hạng mục nhẹ như sơn lại tường màu sáng, thay đèn led, lắp rèm cửa mới hoặc thêm một vài chậu cây có chi phí thấp nhưng giúp căn phòng sáng sủa, hiện đại và thu hút hơn rất nhiều.
• Nội thất cơ bản: Những căn phòng có giường, tủ, máy lạnh, quạt, bàn hoặc kệ bếp luôn được thuê nhanh và có giá cao hơn khoảng 20 – 30% so với phòng trống.
• Vách ngăn: Nếu diện tích phòng quá lớn, bạn có thể sử dụng vách ngăn nhẹ (thạch cao hoặc khung nhôm kính) để chia thành 2 phòng – miễn là kết cấu cho phép. Điều này giúp tối ưu hóa diện tích và tăng tổng doanh thu.

Lưu ý: Hạn chế tối đa việc đập phá tường, di dời kết cấu chịu lực hay sửa chữa nặng vì chi phí cao, thời gian lâu và thậm chí cần xin phép xây dựng. Chỉ nên cải tạo trong phạm vi an toàn và phù hợp với thỏa thuận với chủ nhà.

Việc cải tạo nên tính toán hợp lý để tiết kiệm chi phí nhưng vẫn tăng giá trị căn nhà

6. Lọc khách thuê kỹ để hạn chế rủi ro

Có khách thuê là tốt, nhưng nếu nhận phải người không có ý thức, hậu quả có thể rất nặng – một khách thuê có ý thức kém có thể khiến bạn mất đi nhiều khách tốt khác. Vì vậy, hãy có tiêu chí lọc khách thuê ngay từ đầu để giảm rủi ro và bảo vệ lợi nhuận.

• Xác minh danh tính: Luôn yêu cầu CCCD/CMND, kiểm tra thông tin cá nhân, nghề nghiệp, nơi làm việc và người tham chiếu nếu cần. Việc này đảm bảo khách thuê có lai lịch rõ ràng, giúp bạn yên tâm hơn trong trường hợp cần hỗ trợ từ cơ quan chức năng.
• Thỏa thuận nội quy trước khi cọc: Trình bày rõ các quy định về giờ giấc, nuôi thú cưng, tụ tập bạn bè, giữ vệ sinh chung… Việc này giúp khách thuê hiểu rõ quyền hạn và trách nhiệm từ đầu, hạn chế xung đột sau này.
• Quan sát thái độ: Trong quá trình xem phòng, hãy chú ý cách họ giao tiếp, thái độ hợp tác và tôn trọng. Thà để phòng trống thêm vài ngày còn hơn nhận một khách gây rắc rối hoặc chây ỳ tiền nhà, vì chi phí xử lý hậu quả thường cao hơn nhiều so với vài ngày trống phòng.

Hãy xác định và chọn lọc nhóm khách thuê thật kỹ

7. Làm tốt hoạt động marketing – quảng cáo

Ngày nay, chỉ treo biển “Cho thuê phòng” trước cửa là chưa đủ. Đặc biệt với mô hình thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, áp lực lấp đầy phòng là rất lớn, nên bạn cần hiện diện ở nơi khách hàng online và nắm vững cách đăng tin cho thuê nhà hiệu quả.

• Hình ảnh rõ ràng: Đầu tư chụp bộ ảnh sáng sủa, góc rộng, thể hiện đầy đủ tiện nghi. Một bộ ảnh đẹp quyết định khoảng 80% khách có click vào tin hay không, vì hình ảnh là điểm gây ấn tượng đầu tiên.
• Đa kênh và nội dung trung thực: Đăng tin trên các nhóm Facebook tìm phòng, Zalo, Chợ Tốt, TikTok hay các trang đăng tin cho thuê nhà miễn phí uy tín khác. Hãy mô tả chi tiết tiện ích, giá điện nước, địa chỉ chính xác và kèm hình ảnh minh họa rõ ràng. Đây chính là cách đăng tin cho thuê nhà hiệu quả, giúp rút ngắn thời gian lấp đầy phòng và nâng cao uy tín của bạn.

Viết nội dung hấp dẫn và đăng tin lên các kênh cho thuê nhà

8. Tiết kiệm chi phí khi quản lý nhà cho thuê

Với mô hình thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, để tối đa hóa lợi nhuận, bạn cần cắt giảm những khoản lãng phí không cần thiết thông qua các giải pháp thông minh và thực tế hơn:

• Bảo trì dự phòng: Đừng đợi hỏng mới sửa. Kiểm tra định kỳ hệ thống điện nước, mái tôn trước mùa mưa bão. Xử lý ngay một vết rò rỉ nhỏ tốn vài chục nghìn sẽ rẻ hơn nhiều so với việc phải thay cả mảng trần thạch cao hay sơn lại tường bị thấm nước sau này.
• Giữ mối liên hệ với thợ quen: Hãy kết thân với một vài thợ điện, nước uy tín gần nhà. Khi có sự cố gấp (vỡ ống nước, chập điện lúc nửa đêm), họ sẽ ưu tiên đến xử lý ngay, giúp khách không phải chờ lâu. Làm việc lâu dài với “thợ ruột” cũng giúp bạn tiết kiệm chi phí hơn nhiều so với gọi thợ lạ trên mạng, đồng thời an tâm hơn về chất lượng.
• Thiết bị tiết kiệm điện: Thay toàn bộ bằng bóng đèn led và lắp công tắc cảm ứng ở hành lang, cầu thang. Đây là cách đơn giản nhưng hiệu quả để giảm đáng kể chi phí điện chung hàng tháng.
• Tự động hóa: Lắp khóa vân tay cho cổng chính. Chi phí đầu tư ban đầu không cao nhưng giúp cắt giảm hoàn toàn chi phí thuê bảo vệ hay người trực cửa, đồng thời tăng tính an ninh và tiện lợi, khiến khách thuê hài lòng hơn.

Nên giữ mối quan hệ tốt với các “thợ ruột”

9. Sử dụng phần mềm, chuyển đổi số để kinh doanh nhà cho thuê lại

Nhiều chủ nhà khi thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, vẫn quản lý bằng sổ tay hoặc Excel. Khi số lượng phòng vượt quá 10, việc quản lý sẽ dễ biến thành một “ma trận” rối rắm và tốn thời gian. Hiện nay, trên thị trường có nhiều phần mềm quản lý như Mona House, Resident, iTro, Khutro, Lalahome… nhưng nhiều phần mềm quá phức tạp, rườm rà, đặc biệt là với các chủ nhà ít rành công nghệ.

Phần mềm Quản Lý Tài Sản được phát triển tập trung vào những tính năng quản lý nhà cho thuê cốt lõi và thiết thực nhất:

• Tính tiền tự động 100%: Chỉ cần nhập chỉ số điện/nước, hệ thống tự động tính tổng tiền theo giá bậc thang hoặc cố định, hạn chế sai sót.
• Gửi hóa đơn chỉ trong vài giây: Gửi hoá đơn chuyên nghiệp qua Zalo hoặc Email cho hàng loạt khách thuê một cách nhanh chóng
• Gạch nợ tự động: Khách quét mã thanh toán qua QR code là hệ thống tự động cập nhật trạng thái “Đã thanh toán”, không cần kiểm tra thủ công.
• Báo cáo trực quan: Cuối tháng mở ứng dụng trên điện thoại là biết ngay doanh thu, lợi nhuận, phòng nào đang trống.
• Hợp đồng điện tử: Soạn, ký và lưu trữ hợp đồng online vĩnh viễn, không lo thất lạc giấy tờ.

Muốn khám phá chi tiết hơn? Nhắn ngay cho chúng tôi qua Zalo https://zalo.me/truongtienqlts và trải nghiệm thử phần mềm Quản Lý Tài Sản ngay hôm nay:

• Dành cho Android tại đây
• Dành cho iOS tại đây

Thêm phòng cho thuê trên phần mềm Quản Lý Tài Sản

Những quy định pháp lý quan trọng khi kinh doanh nhà cho thuê lại

Theo kinh nghiệm kinh doanh thuê và cho thuê nhà lâu năm của các chủ đầu tư, để tránh rủi ro pháp lý và các khoản phạt không đáng có, bạn cần đặc biệt lưu ý 3 yếu tố cơ bản sau:

1. Đăng ký kinh doanh

Bạn cần đăng ký dưới hình thức Hộ kinh doanh cá thể. Thủ tục hiện nay khá đơn giản và có thể thực hiện trực tiếp tại UBND quận/huyện. Việc này giúp hoạt động cho thuê nhà của bạn hợp pháp và dễ dàng khi giải quyết các thủ tục liên quan.

2. Nghĩa vụ thuế

• Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Được miễn thuế GTGT và TNCN, chỉ đóng lệ phí môn bài mức thấp nhất.
• Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm: Phải đóng lệ phí môn bài, 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN trên tổng doanh thu.

Hiểu rõ nghĩa vụ thuế và cách kê khai thuế cho thuê nhà sẽ giúp bạn tránh các khoản phạt và chủ động trong kế hoạch tài chính.

3. An ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy (PCCC)

• Đăng ký tạm trú tạm vắng cho người thuê nhà, có thể thực hiện online qua VNeID.
• Trang bị PCCC như lắp bình chữa cháy, biển tiêu lệnh và kiểm tra định kỳ để đảm bảo thiết bị hoạt động tốt. Đây là hạng mục đang được kiểm tra cực kỳ chặt chẽ, nên bạn tuyệt đối không được xem nhẹ.

Tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý không chỉ giúp bạn an tâm vận hành mô hình thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại mà còn xây dựng uy tín lâu dài với khách thuê và cơ quan chức năng.

Tuân thủ quy định pháp luật khi kinh doanh nhà cho thuê lại

Những rủi ro lớn cần lường trước khi thuê nhà nguyên căn để cho thuê lại

Trước khi bước vào mô hình thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, bạn cần hiểu rằng lợi nhuận chỉ đến khi bạn kiểm soát được rủi ro. Việc chuẩn bị trước các tình huống xấu sẽ giúp bạn bảo vệ vốn, tránh thua lỗ và vận hành mô hình ổn định hơn.

1. Rủi ro từ chủ nhà: Chủ nhà có thể đổi ý và yêu cầu lấy lại nhà trước hạn hợp đồng.

Giải pháp: Trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại phải có điều khoản đền bù nghiêm ngặt, ít nhất gấp 2 – 3 lần cọc, để bảo vệ quyền lợi của bạn và hạn chế thiệt hại tài chính.

2. Rủi ro lấp đầy phòng (trống phòng): Thị trường chậm, khu vực ít nhu cầu hoặc định giá chưa phù hợp có thể khiến phòng trống kéo dài, dẫn đến thiếu hụt dòng tiền và không đủ chi phí trả chủ nhà hàng tháng.

Giải pháp: Luôn duy trì quỹ dự phòng và sẵn sàng linh hoạt giảm giá hoặc tung ưu đãi khi thị trường chững lại, giúp phòng nhanh chóng được lấp đầy.

3. Rủi ro khách thuê “bùng” tiền: Khách có thể dọn đi bất ngờ mà không trả tiền nhà, điện nước hoặc gây hư hại tài sản.

Giải pháp: Thu tiền đầu tháng, đặt cọc ít nhất 1 tháng và lắp camera giám sát ra vào, vừa đảm bảo an toàn vừa hạn chế rủi ro mất vốn.

Một số rủi ro lớn cần biết khi thuê nhà nguyên căn để cho thuê lại

Với những kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại được chia sẻ trong bài viết, mong rằng bạn đã nắm được cách lên kế hoạch chi tiết, quản lý thông minh và tuân thủ pháp lý. Nếu trong quá trình quản lý muốn tận dụng công nghệ để tiết kiệm thời gian và tối ưu dòng tiền, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Zalo https://zalo.me/truongtienqlts để được tư vấn và trải nghiệm phần mềm Quản Lý Tài Sản phù hợp nhất với nhu cầu của bạn nhé!